Back to Top

Help, wat is nu weer de huurwaarde van mijn buitenlands onroerend goed? - 02/10/2017

Zoals wij in onze nieuwbrief van 22 november 2016 schreven, zijn buitenlandse onroerende goederen (zowel aan natuurlijke personen verhuurd, als niet-verhuurd) gelegen in een land waarmee België een verdrag ter vermijding van dubbele belasting heeft afgesloten, normaliter van personenbelasting vrijgesteld. (Voor een overzicht van alle verdragen, zie http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/document.do?method=view&id=3232bda5-33df-4fdd-b3b2-c7ada30b7da1#findHighlighted)

Hoewel dit soort inkomen van bovenvermelde vrijstelling kan genieten, wordt het toch in aanmerking genomen voor de berekening van de belastbare grondslag. Dit zorgt ervoor dat de belaste inkomsten sneller in een hogere schijf worden geduwd, terwijl het buitenlands inkomen zelf wordt vrijgesteld. Dit opduweffect van belaste inkomsten door vrijgestelde elementen heet progressievoorbehoud.  

De vraag die vele belastingplichtigen zich stellen, is hoe die huurwaarde nu moet worden bepaald. In het Commentaar bij het wetboek Inkomensbelastingen gold het volgende: men neme de gemiddelde jaarlijkse brutohuur en vervolgens trekt men hier een kostenforfait van 40% vanaf.

Stel nu dat hetzelfde (niet-)verhuurde onroerend goed in België ligt (met uitsluiting van de eigen woning), dan wordt het belastbaar inkomen dat hieruit voortvloeit anders - veelal gunstiger - berekend. Het belastbaar inkomen uit een in België gelegen niet-verhuurd onroerend goed bedraagt 140% van het geïndexeerd kadastraal inkomen. Het geïndexeerd kadastraal inkomen zou in feite een weerspiegeling moeten zijn van de netto-huurwaarde van dat onroerend goed, maar is sinds de jaren 1970 nooit geüpdatet (Stel dat een onroerend goed een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen heeft van 1000, dan zou de jaarlijkse netto-huurwaarde ervan (geïndexeerd tegen de index van aanslagjaar 2018) 1749 euro bedragen…). De Europese Commissie becijferde enkele jaren geleden dat volgens de bovenstaande berekeningswijze een buitenlands onroerend goed het equivalent heeft van twee Belgische (Zie IP/12/282, 22/03/2012, Belgisch onroerend goed beloopt ongeveer 20 tot 25% van haar marktwaarde, terwijl de berekening voor buitenlands onroerende goed 50% bedraagt).

Discriminatie denkt U?

Inderdaad, zo schreven wij vorig jaar. Het Europees Hof deed de Administratie haar visie aanpassen en stelt dat ieder door de buitenlandse overheid  fictief vastgesteld inkomen mag worden gebruikt (bv. valeur locative in Frankrijk).

Het Hof van Beroep van Luik wierp eind juni 2017 een nog ander licht op de situatie…

Naast de reeds toegelichte Administratieve koerswijziging paste het Hof van Beroep in Luik een ons inziens billijke benadering toe, dezer male toegepast op een verhuurd buitenlands onroerend goed. De rechtsleer stipuleerde al dat de behandeling van niet-verhuurde onroerende goederen kan worden toegepast op verhuurde goederen, gezien de fiscale behandeling gelijk is.

In casu verhuurt een Belgische belastingplichtige een Luxemburgs appartement, dat niet voor beroepsdoeleinden wordt aangewend. Hij contesteerde de bepaling van de huurwaarde en stelde dat die kan worden begroot op 22,5% van de bruto-huurwaarde van het buitenlands verhuurde goed. De belastingplichtige stelde dat het gemiddelde van 20% en 25% kan worden genomen, zoals wordt vermeld in het bovenstaande persbericht van Europese Commissie. In één van de laatste alinea’s van de uitspraak lezen we daarenboven dat de vertegenwoordiging van de Administratie uitdrukkelijk akkoord gaat met deze berekeningswijze.

Nu valt natuurlijk nog af te wachten als andere Rechtbanken en Hoven deze zienswijze zullen volgen en als de Administratie in andere zaken haar fiat geeft voor een dergelijke berekening.

Wordt vervolgd …